La compraventa de vivienda (II). Comprobaciones previas

 

documento2Antes de la firma de la escritura de compraventa, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.

a).- Título de propiedad:

Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública, del que resultará si es propietario de la vivienda, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma. Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.

b).- Situación en el Registro de la Propiedad:

Comprobación por el compradorEs necesario acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:

- Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
- Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.

Comprobación por el NotarioEn todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

Recuerda que si la finca no está inscrita en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde al vendedor, pero si el comprador no se asegura el pago de los mismos por el vendedor, será finalmente el propio comprador el que deberá satisfacerlos.

c).- Impuesto de Bienes Inmuebles:

Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.

Dado que el devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año, tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo quien resulte propietario del inmueble en dicha fecha, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.

No obstante lo anterior, siempre cabe que en el contrato o en la escritura pública de compraventa se pacte por el vendedor y comprador cualquier fórmula de pago del I.B.I., si bien tales pactos no producen efecto frente a la Administración tributaria, por lo que siempre tendrá el carácter de obligado al pago del impuesto quien fuera propietario de la finca el primer día del año fiscal.

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice por vía telemática dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

d).- Cuotas de la comunidad de propietarios:

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.

Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas cuotas.

e).- Arrendamientos:

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.

Si la vivienda estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta lo siguiente:

- A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, pero únicamente si el contrato de arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa. En caso de que el arrendamiento no esté inscrito, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si quieres saber más sobre la situación en que queda el arrendamiento, puedes leer en este mismo blog el artículo dedicado a la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

- El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

f).- Cargas urbanísticas:

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

g).- Licencia de obras:

En el caso de que se trate de viviendas de reciente construcción, el comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia de obras concedida por el Ayuntamiento. La licencia de obras acredita que la edificación es legal.

h).- Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación:

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

La cédula de habitabilidad se expide por el órgano administrativo que tenga atribuido el ejercicio de las competencias en materia de vivienda, y la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento del lugar donde radique la vivienda.

En el ámbito de la Comunidad Autónoma Vasca, la licencia de primera ocupación ha venido a sustituir a la cédula de habitabilidad, con la que coexistía con anterioridad.

i).- Estatutos de la comunidad:

Finalmente, si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos casos limitaciones en el uso de la vivienda, así como la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

 



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